律师解读:房东不卖了,买家到底能获赔多少?

  大家好,四川上盛律师事务所携手透透房产网又给大家送来了房产交易干货,希望可以帮助您。好了,话不多说,先看东西。

获赔

  案例:2016年11月20日,牟某通过中介公司购买了罗某的房屋,双方签订了《存量房买卖合同》(注:存量房就是二手房,一般写存量房就是装B,小编今天也装一装)。合同约定房价100万,首付30万,按揭贷款70万。牟某先支付5万元的定金,其余的25万首付款走银行资金监管。合同中还同时约定了房东违约,应双倍退还定金,按总房价的20%来支付违约金。签订合同的时候,房东罗某还没有取得产权证,中介承诺能在2017年3月办下来,等办下来了就去办理变更登记,双方都同意。时间一眨眼就到了2017年的5月,中介终于办下了产权证。短短6个月的时间,房价竟然涨到了150万,抛开牟某购房资格受限的情况,房东罗某自然不愿意卖了哦,遂引发纠纷。

  笔者从事房产买卖纠纷多年,买卖双方互相指责推卸责任的见得多了,究竟谁违约其实很好界定,直接问一句:“现在可以继续履行合同交易房屋,你还愿意吗?”谁说不愿意,谁就违约,简单明了。当然,今天我们不谈谁违约的事,强扭的瓜不甜,房东不卖了,双倍定金、违约金、溢价损失,到底怎么赔?

  合同违约责任的承担方式有4种,继续履行、赔偿损失、支付违约金、定金罚则。除了法律有特别规定的情况,4种方式不并存,只能选一种。

  很多购房者遇到房屋涨价,房东不卖了的情况,都非常的气愤,恨不得把房东掐死。找到律师,就两个条件,要么把房子要过来,要么就要房东赔个倾家荡产。经常看见买方诉状把损失、违约金、定金全写上,要求卖方赔偿的。但当法官询问:“你要求同时主张损失、违约金、定金的法律依据是什么?”往往买方都露出“一心想当什么,已经忘了要立什么”的表情。毕竟,我大天朝是法治社会,法官判案还是需要法律依据的。再次提醒大家,遇到这种事情,冷静,冷静,再冷静。你真正应该想的是,究竟选择哪一种方式,才能最大化维护你的权益。

  继续履行不现实,只有已支付全部房款或者能证明有能力支付全部房款的情况下,才有机会获得房屋。

  房产虽然作为经济价值非常高的物质,但并非法律上的金钱债务。《合同法》第110条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行; (二)或者履行费用过高;......”拿案例说话,牟某是拿了30万首付,但就凭这个能取得房屋吗?法院如果判了继续履行,剩下的70万怎么办,你叫法院帮你办贷款?(有纠纷的房产交易,银行是不会贷款的)法院是解决纠纷的机构,不是滋生纠纷的机构,一切都以实现社会和谐为基本目的。除非你已经支付了全部房款,或者你能够证明自己已经准备好了全部资金,愿意全款购买房屋,法院才有可能支持你继续履行合同的诉讼请求。否则,法院基本会以“事实上不能履行或者债务的标的不适于强制履行”为由驳回你的诉讼请求。

  赔偿损失包括合同履行后可以获得的利益,但以“合理预见”为赔偿原则。

  这里要说的,就是很多朋友关心的,房屋增值的部分究竟应该怎么赔的问题。《合同法》第113条规定:“第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”怎么理解呢?我们还是拿案例来说,房价涨了50万,这50万就属于合同履行后可以获得的利益。但是呢,房东罗某作为违约方在订立合同时,他要是能够预见到6个月就可以涨50万,他肯定就不卖了,对于这个损失,明显是不能够预见的。那怎么样算是合理呢?看投入!!!我们就拿案例来说,总房价100万,牟某投入了30万,占比30%,房价涨了50万,应当获得50万增值部分的30%,也就是15万元。目前对于这个理论没有直接的法律来进行规定,但多数法官出于公平的考虑,在行使自由裁量权的时候,基本按照这个幅度来进行判决的。

  合同约定了违约金也不算数,低于损失应增加,高于损失应减少。

  说到这里,也许您就纳闷了,说好的违约金呢?我说了,我们国家的法律主要还是以实现和谐社会为目的的,惩罚性的法律规定还是很少的,在大家日益增加的社会诚信需求和日益减少的社会失信成本的基本矛盾下,还是有很多我们需要探讨的东西。《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据这个规定,基本上就是按照损失来支持违约金了,你合同上写一个天价违约金也没用,到了法院,法官会依法行使其自由裁量权。

  定金罚则是诚信交易的保障,但以主合同标的额的20%为限。

律师解读:房东不卖了,买家到底能获赔多少?

  《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”《担保法》第91条又规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%”。这个问题我就不多说了,大家都知道。需要提醒大家的是,在履行合同中交付留置金、担保金、保证金、订金等乱七八糟的“金”,不管你是什么“金”,只要是约定了收受“金”的一方不履行约定应当双倍返还的,都算定金。

  好了,说了那么多,相信读者也有一些认识了,维权不等同于勒索,天地之间有杆秤,得饶人处且饶人。世界上也没有坏人,10个人里面有8个是好人,剩下两个只是想不通而已,宽恕别人也是解放自己。

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